Ви запитували – ми відповідаємо
Запитання:
Чи вчиняються державним реєстратором реєстраційні дії, якщо сторонами договору оренди землі укладено додаткову угоду, якою додано до договору лише умову про автоматичну пролонгацію?
У зв’язку із нововведеннями щодо поновлення договорів оренди землі, які набрали чинності з 16.07.2020 року, виникає наступне питання:
Договір оренди землі укладений сторонами та зареєстрований у Державному реєстрі речових прав до 16.07.2020 року. Після 16.07.2020 року сторони звертаються до державного реєстратора з додатковою угодою, якою змінено умови договору, а саме: додано умову про автоматичну пролонгацію. Інші умови договору не змінюються.
? Отже, як діяти у даному випадку державному реєстратору? Які реєстраційні дії він повинен вчиняти?
Чи немає тут підстав для відмови?
! Відповідь:
Правова позиція, щодо цього питання була висвітлена у роз’ясненні Міністерства юстиції України від 20.07.2020 № 5829/8.4.1/32-20 щодо формування єдиної практики застосування положень Закону України від 05.12.2019 № 340- ІX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а саме зазначено, що виходячи з норм ст.5 Цивільного кодексу України, вказані зміни у відносинах користування в першу чергу поширюються на нові відносини.
Але в частині існуючих договорів оренди слід звернути увагу, що відповідно до змін, внесених до розділу ІX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі», договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної та комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладання на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 цього Закону та ст. 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені ст. 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори, укладені або змінені після набрання чинності Законом України №340- ІX, а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Таким чином, починаючи з 16 липня 2020 року, при вирішенні питань, пов’язаних з продовженням (укладенням на новий строк) діючих договорів оренди землі, сторони такого договору мають визначитися з умовами, передбаченими ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та ст.126-1 Земельного кодексу України, тобто щодо умови про пролонгацію, а також щодо переважного права на укладення нового договору у разі закінчення строку дії попереднього договору.
Слід зазначити, що право оренди земельної ділянки є речовим правом, похідним від права власності. В цьому випадку оренда земельної ділянки діє щодо неї протягом певного проміжку часу. В такому випадку відбувається зміна самого речового права, бо діяти це право буде інший проміжок часу, ніж це зазначено в договорі оренди землі і в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому при продовженні діючих договорів оренди землі, здійснюється зміна речового права, яка відповідно підлягає державній реєстрації на підставі укладеної додаткової угоди, з урахуванням вимог розділу ІX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі».
Отже, враховуючи вищенаведене, при внесені змін до договору оренди землі на підставі додаткової угоди, яка передбачає лише умову щодо поновлення цього договору, державним реєстратором/ нотаріусом буде проводитись державна реєстрація змін, так як вони стосуються безпосередньо строку дії речового права, відповідно до ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
