Коли проводиться державна реєстрація змін речових прав
Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Закон) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація прав) – офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Статтею 4 Закону встановлено, що державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право оренди (суборенди) земельної ділянки.
Слід зазначити, що система державної реєстрації прав, запроваджена Законом з 1 січня 2013 року, передбачає виключно державну реєстрацію прав, а не державну реєстрацію правочинів чи інших документів, що посвідчують набуття права власності чи інших речових прав.
Так, наприклад, укладення договору оренди землі до 2013 року мало наслідком проведення його державної реєстрації. Подальші зміни до таких договорів, незалежно від суті таких змін, потребували дотримання такої ж процедури.
Наразі, Закон чітко розмежовує наявність окремих реєстраційних дій, які вчиняє державний реєстратор прав на нерухоме майно. Так, відповідно до Закону поняття «реєстраційна дія» охоплює як державну реєстрацію прав, так і державну реєстрацію змін таких прав.
Як зазначалося вище, державна реєстрація проводиться державним реєстратором з метою визнання і підтвердження від імені держави фактів набуття, зміни або припинення речових прав. Тобто, така реєстраційна дія, як державна реєстрація може бути здійснена державним реєстратором виключно у разі наявності факту набуття, зміни або припинення речового права.
У свою чергу, процедура державної реєстрації змін, як окрема реєстраційна дія, та підстави для такої реєстрації врегульовані ч. 2 статті 4 Закону.
Так, відповідно до вищевказаної статті Закону у разі визначення часток у праві спільної власності чи їх зміни, зміни суб’єкта управління об’єктами державної власності, зміни правонабувача речового права, похідного від права власності, строку дії такого речового права, а також зміни обтяжувача, особи, в інтересах якої встановлено обтяження речових прав, чи зміни умов обтяження проводиться державна реєстрація таких змін, при цьому дата та час державної реєстрації речових прав, обтяжень речових прав залишаються незмінними.
Тобто, державна реєстрація змін відбувається у випадках, прямо передбачених законодавством. Аналіз зазначених підстав для державної реєстрації змін свідчить, що заява про державну реєстрацію змін може мати місце виключно за наявності змін, які жодним чином не впливають на вже зареєстроване право в Державному реєстрі прав.
Наприклад, якщо власник нерухомого майна змінює відповідно до законодавства прізвище, то наявність чи відсутність у Державному реєстрі прав «нового» прізвища такого власника не впливає на набуття, зміну чи припинення речового права. В подальшому, у разі необхідності відчуження майна така особа надасть нотаріусу для цілей нотаріального посвідчення договору документ, що засвідчує факт зміни прізвища.
Враховуючи вищевикладене, державний реєстратор має чітко розмежовувати які договори чи зміни до них породжують набуття, зміну чи припинення речових прав, а які із змін до договорів жодним чином не відносяться саме до речового права, проте тягнуть за собою зміни в зобов’язанні, яке виникло на підставі такого договору.
У випадку, якщо сторони договору оренди вирішили внести зміни до договору оренди, які стосуються, наприклад, зміни строку сплати орендної плати чи її розміру, тобто змін, які впливають на зобов’язання сторін але жодним чином не змінюють речове право, державний реєстратор, відповідно до Закону, жодних дій не вчиняє.
У разі пролонгації орендних відносин чи внесенні змін до договору оренди землі щодо строку дії договору відбувається зміна самого речового права, бо діяти це право буде інший проміжок часу, ніж це зазначено в договорі оренди землі і, безумовно, в Державному реєстрі прав. За таких умов, заявником має бути подано заяву на державну реєстрацію змін права оренди, зі справлянням відповідного адміністративного збору, а державний реєстратор має провести державну реєстрацію змін права оренди.
